Biaya Pembuatan Akta Jual Beli PPAT: Batas Maksimal 1% dari Nilai Transaksi Berdasarkan PP No. 37 Tahun 1998

Honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) dibatasi oleh hukum — bukan diserahkan sepenuhnya pada kebijakan masing-masing PPAT. PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pasal 36 ayat (1), menetapkan batas maksimum honorarium sebesar 1% dari nilai transaksi yang tercantum dalam akta. Anda berhak mengetahui angka ini sebelum duduk di meja penandatanganan.

Berapa Batas Honorarium PPAT untuk Membuat AJB?

Honorarium PPAT untuk Akta Jual Beli adalah biaya jasa pembuatan akta — terpisah sepenuhnya dari pajak PPh Final dan BPHTB yang merupakan kewajiban perpajakan para pihak.

PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 36 ayat (1) menetapkan tiga tier batas maksimal berdasarkan nilai transaksi:

1. Nilai transaksi di bawah Rp 500 juta: Honorarium maksimal 1% dari nilai transaksi.
2. Nilai transaksi Rp 500 juta – Rp 1 miliar: Honorarium maksimal 0,75% dari nilai transaksi, atau maksimal Rp 7,5 juta.
3. Nilai transaksi di atas Rp 1 miliar: Honorarium dinegosiasikan — tanpa batas angka, tetapi tetap tidak boleh melampaui "kepatutan" sesuai Pasal 36 ayat (3).

Batas ini adalah plafon, bukan tarif tetap. PPAT yang baik sering memungut di bawah 1% — khususnya untuk transaksi properti komersial bernilai besar.

Simulasi Kalkulasi Honorarium PPAT Berdasarkan 5 Tier Nilai Transaksi

Apa yang Terjadi jika PPAT Memungut Melebihi Batas?

Pemungutan honorarium di atas batas PP No. 37 Tahun 1998 adalah pelanggaran etik profesi. Anda berhak mengajukan pengaduan ke Majelis Pengawas Daerah (MPD) PPAT di kabupaten/kota setempat, dan meminta pengembalian selisih kelebihan bayar. Pelanggaran berulang dapat berujung pada pencabutan izin jabatan PPAT oleh Menteri ATR/BPN.

⚠️ Jebakan umum: Beberapa PPAT memungut biaya "administrasi" atau "pengurusan" di luar honorarium pokok sebagai cara mengakali batas PP. Minta rincian biaya secara tertulis sebelum proses dimulai — dan verifikasi apakah setiap komponen punya dasar hukum.

Honorarium PPAT bukan satu-satunya pengeluaran dalam transaksi AJB. Komponen terbesar justru berasal dari kewajiban perpajakan — yang harus diselesaikan sebelum akta bisa ditandatangani.

Apa Perbedaan Biaya PPJB dan AJB?

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah akta yang dibuat Notaris — bukan PPAT — sebagai "tanda jadi" sebelum semua syarat AJB terpenuhi. Akta Jual Beli adalah akta final yang dibuat PPAT dan secara hukum memindahkan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

PPJB itu seperti tanda jadi pembelian rumah di KPR: Anda sudah berkomitmen, uang muka sudah keluar, tapi status hukum aset belum berpindah. AJB adalah serah terima kunci resminya — inilah dokumen yang membuat nama Anda sah tercatat di BPN.

Kapan PPJB Dibuat dan Berapa Biayanya?

PPJB dibuat ketika transaksi belum bisa langsung dilanjutkan ke AJB — misalnya karena cicilan KPR belum lunas, IMB belum terbit, atau pajak belum bisa dibayar. Biaya PPJB mengikuti tarif Notaris, bukan PPAT: maksimal sesuai PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 36 ayat (1) yang juga berlaku untuk Notaris (honorarium maksimal 1% dari nilai transaksi yang disebutkan dalam PPJB).

Mengapa AJB Harus Tetap Dibuat Meskipun PPJB Sudah Ada?

PPJB tidak bisa menggantikan AJB. Selama AJB belum dibuat di hadapan PPAT, status kepemilikan secara hukum masih atas nama penjual di BPN — meskipun Anda sudah membayar lunas. Penjual yang tidak beritikad baik secara teoritis masih bisa menjual aset yang sama ke pihak lain (double sale) karena nama di sertifikat belum berubah.

Kepastian  hukum preventif atas peralihan hak tanah hanya ada setelah AJB ditandatangani di hadapan PPAT dan proses balik nama di Kantor Pertanahan BPN setempat selesai dilakukan.

Pajak Apa Saja yang Harus Dibayar Sebelum AJB Dibuat?

Akta Jual Beli tidak bisa dibuat sebelum dua kewajiban perpajakan ini diselesaikan. PPAT wajib menolak menandatangani AJB apabila Surat Setoran Pajak (SSP) PPh Final dan SSPD BPHTB belum diserahkan oleh para pihak — sesuai Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021. Ini bukan pilihan; ini kewajiban hukum PPAT.

Keterangan singkatan:

• NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak (nilai yang lebih tinggi antara harga transaksi vs NJOP)
• NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (berbeda per daerah, umumnya Rp 60 juta)
• NJOP: Nilai Jual Objek Pajak (ditetapkan PBB tahunan)

PPh Final Penjual: Cara Hitung dan Tempat Setor

PPh Final dihitung sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto — bukan dari keuntungan. Penjual yang menjual aset seharga Rp 1 miliar wajib membayar PPh Final Rp 25 juta, tanpa memandang harga perolehan asli.

Langkah penyetoran:

1. Isi formulir SSP (Surat Setoran Pajak) di KPP Pratama tempat aset berada.
2. Bayar via bank persepsi atau melalui e-billing DJP Online (djponline.pajak.go.id).
3. Simpan Bukti Penerimaan Negara (BPN) untuk diserahkan ke PPAT.

BPHTB Pembeli: Cara Hitung dan Pengurangan yang Diizinkan

BPHTB dihitung dari NPOP dikurangi NPOPTKP, kemudian dikalikan 5%. NPOPTKP bervariasi per daerah — di Jakarta umumnya Rp 80 juta, di daerah lain bisa lebih rendah.

Simulasi BPHTB (properti Rp 1 miliar, NJOP Rp 900 juta, NPOPTKP Rp 80 juta):

• NPOP = Rp 1.000.000.000 (harga transaksi, lebih tinggi dari NJOP)
• BPHTB = 5% × (Rp 1.000.000.000 – Rp 80.000.000) = Rp 46.000.000

Pengurangan BPHTB yang diizinkan oleh Perda (tergantung daerah): warisan, hibah wasiat, dan perumahan sederhana (RSS/RSH).

Tanpa bukti setor PPh Final dari penjual dan SSPD BPHTB dari pembeli, proses AJB tidak akan dilanjutkan oleh PPAT yang taat regulasi.

Kesalahpahaman umum: Banyak pembeli berasumsi BPHTB dihitung dari harga beli yang tercantum di perjanjian. Jika NJOP lebih tinggi dari harga transaksi, BPHTB dihitung dari NJOP — bukan dari harga deal. Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) selalu menggunakan angka yang lebih tinggi di antara keduanya.

Dari sudut pandang penjual: PPh Final 2,5% dari harga jual sering terasa berat, terutama jika harga perolehan aslinya hampir sama dengan harga jual sekarang. Dari sudut pandang pembeli: BPHTB dengan NPOPTKP kecil di daerah tertentu bisa membuat total pajak pembelian jauh lebih besar dari yang diperkirakan. Keduanya perlu dikalkulasi sebelum harga final disepakati — bukan setelah akad selesai.

Bagaimana Prosedur Lengkap Pembuatan AJB di PPAT?

Prosedur pembuatan AJB di PPAT terdiri dari 7 tahap berurutan. Setiap tahap harus selesai sebelum tahap berikutnya dimulai — tidak bisa dilewati atau dilakukan paralel:

1. Verifikasi sertifikat di BPN: Minta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) dari Kantor Pertanahan BPN setempat. SKPT membuktikan status hukum sertifikat — ada tidaknya sengketa, Hak Tanggungan aktif, atau pemblokiran.
2. Cek fisik bangunan (jika berlaku): PPAT akan mencocokkan fisik bangunan dengan data IMB/PBG dan sertifikat.
3. Pengecekan PNBP: Penjual melunasi PBB tahun berjalan; bukti pelunasan wajib diserahkan ke PPAT.
4. Bayar PPh Final (penjual): Setor di KPP Pratama — simpan SSP asli.
5. Bayar BPHTB (pembeli): Setor melalui sistem BPHTB online pemerintah daerah — simpan SSPD asli.
6. Penandatanganan AJB: Para pihak hadir secara fisik di kantor PPAT bersama dua orang saksi. PPAT membacakan isi akta sebelum ditandatangani.
7. Pendaftaran balik nama di BPN: PPAT atau kuasanya menyerahkan AJB ke Kantor Pertanahan BPN setempat untuk proses penggantian nama pada sertifikat. Waktu proses: 7–14 hari kerja.

Dokumen yang Disiapkan Penjual

• Sertifikat asli tanah/bangunan
• KTP dan KK asli
• Akta Nikah (jika aset harta bersama)
• Bukti pelunasan PBB tahun terakhir
• SSP PPh Final (asli)
• SKPT dari BPN

Dokumen yang Disiapkan Pembeli

• KTP dan KK asli
• NPWP
• SSPD BPHTB (asli)
• Surat persetujuan pasangan (jika sudah menikah)

AJB hanya bisa ditandatangani apabila seluruh prasyarat administratif dan kewajiban perpajakan sudah terpenuhi secara bersamaan. Tidak ada satu pun yang bisa dikompromikan.

Bagaimana Memilih PPAT yang Berwenang untuk Transaksi Anda?

PPAT memiliki wilayah kerja yurisdiksi yang terbatas pada satu kabupaten/kota — sesuai PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 4. PPAT di Jakarta Selatan tidak berwenang membuat AJB untuk aset yang berlokasi di Depok. Jika Anda memilih PPAT yang yurisdiksinya tidak mencakup lokasi aset, akta yang dihasilkan tidak sah secara  hukum.

Kriteria memilih PPAT yang tepat:

• Yurisdiksi sesuai: Pastikan PPAT diangkat untuk kabupaten/kota di mana aset berada.
• Terdaftar aktif: Cek status aktif PPAT di laman resmi Kementerian ATR/BPN (atrbpn.go.id).
• Bersedia memberi rincian biaya tertulis: PPAT yang profesional tidak keberatan menerbitkan estimasi biaya sebelum proses dimulai.
• Transparansi biaya legalitas: Pisahkan antara honorarium PPAT, biaya pengecekan sertifikat, PNBP BPN, dan pajak para pihak.

Untuk menemukan PPAT di wilayah kerja yurisdiksi Anda yang sudah terverifikasi, Jasa. Legal menyediakan direktori informasi publik berbasis data — bukan iklan. Anda bisa melihat PPAT aktif di Surabaya, Bandung, dan kota-kota besar lainnya berdasarkan lokasi aset dan spesialisasi.

Catatan PPAT vs Notaris: Semua PPAT di Jasa.Legal terdaftar sebagai Notaris sekaligus — profesi yang memang sering dirangkap. Namun untuk AJB, kewenangan spesifik yang relevan adalah kapasitasnya sebagai PPAT, bukan Notaris.

Pastikan PPAT yang Anda pilih aktif, berwenang di yurisdiksi yang tepat, dan bersedia menjelaskan setiap komponen biaya sebelum penandatanganan akta dilakukan.

Referensi peraturan: PP No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT; UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan; UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah; PP No. 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan; Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Peraturan Kepala BPN.